Amorteringsunderlaget gör det onödigt krångligt att omförhandla sitt bolån januari 21, 2021 Fredrik Giers Digitalisera amorteringsunderlaget Att omförhandla sitt bolån ska inte vara svårt, därför måste amorteringsunderlaget förenklas nu! Digitala uppstickare utmanar de traditionella bankerna, myndigheter och politiker uppmuntrar bolånekunderna att förhandla. Det finns fintechbolag och appar som inom ett par knapptryck med hjälp av tex Bank ID och ”Open Banking” inhämtar och sorterar ut relevant data för exempelvis ett bolån. Ändå, så finns det en tröghet i processen och kunderna upplever att det är stökigt och jobbigt att byta bank. Hur är det möjligt 2021? Bolånemarknaden domineras av SEB, Swedbank, Nordea och Handelsbanken Historiskt är den svenska bolånemarknaden dominerad av 4 storbanker i form a SEB, Swedbank, Nordea och Handelsbanken. Storbankerna har 75% – 80% av bolånekunderna. Utmanare som SBAB, Danske bank, Länsförsäkringar och Skandia kommer långt efter på totalen, men har under de senaste åren på årsbasis ökat sin utlåning och därmed utökat sin marknadsandel. Dessutom har uppstickare som Landshypotek, Stabelo och Hypoteket börjat utmana med konkurrenskraftiga och digitala erbjudanden. Som bekant ökar e-handeln i lavinartad takt, inte minst i spåren av corona, svenskarna är generellt långt fram i ”internetmognad” i en internationell jämförelse. Addera en bank till När det kommer till sparande, aktier och fonder är svenska bankkunder pigga på att använda utmanare som Avanza och Nordnet. Trenden ligger inte i att man lämnar sin storbank, snarare att man adderar en bank till. Det finns de som tror att vi i framtiden kommer att ha en ”bankapp” som samlar in alla bankengagemang på ett ställe. Andra menar att bankerna i framtiden kommer vara ”producenter” och tillhandahålla infrastruktur. Men att själva kundinteraktionen kommer ligga hos tjänste- och servicebolag som är bäst i den delen av värdekedjan. Storbankerna digitaliserar när bankkontoren läggs ner Bankernas kontor har lagts ner och konsoliderats i snabb takt de senaste åren. Bankkunderna har då succesivt blivit hänvisade till internetbanken med sina bankärenden. Storbankerna har under de senaste åren spenderat enorma resurser på att digitalisera sig. En del banker har valt att mer eller mindre helt bygga om, andra gör integrationer och adaptioner till sina så kallade ”legacy” system. Branschkunniga menar på att bankerna har varit grymt duktiga i sin omställning, men det är inget jobb som händer över en natt. Dessutom utmanas dessa stora kolosser av snabbrörliga fintechbolag som både kan vara konkurrenter, men som såklart också kan vara både partners och kunder. Krångligt att omförhandla bolånen Bolånen då? Jo, det är på gång, men det tar sin tid. SBABs VD Klas Danielsson menade redan i ett debattinlägg i Dagens Industri 2018 att bolånekunderna blir inlåsta på grund av amorteringskravet. För någon vecka sedan skrev Näktergals VD Erik Bennerhult i ett annat debattinlägg i Svenska Dagbladet att införandet av ”amorteringsunderlaget” är ett misslyckande. När man läser dessa inlägg anar man att både Näktergal och SBAB såklart argumenterar i egen sak, men det är ändå förbluffande att man ännu inte hittat en branschstandard. Det är ingen vild gissning att det förutom tekniska utmaningar också finns en del intressekonflikter. Nykomlingar och uppstickare vill gärna att det går snabbt och det traditionella bankerna har inget emot att processen drar ut på tiden. SBAB erbjuder amorteringsunderlaget digitalt Danielsson fastslog i sitt inlägg att amorteringskravet som sådant uppfyller sitt syfte i att bidra till dämpad skuldsättning. Men att det sker på bekostnad av transparens och rörlighet vid bankbyte och att det drabbar bolånetagarna negativt. En nyckelfaktor som påverkar rörligheten och konkurrensen negativt är att amorteringsunderlaget inte enkelt går att hämta digitalt. Förutom hos just SBAB, som har en sådan lösning. Danielsson menar att avsaknaden av en branschgemensam enkel digital lösning på amorteringsunderlaget gör att kunden i stället personligen måste kontakta sin bank. Det gör processen krånglig, tidskrävande och riskerar att förlängas till dess att kunden inte orkar försöka längre.SBAB föreslog följande åtgärder: – Finansinspektionen (FI) bör bedöma och utvärdera hur väl nuvarande amorteringsunderlag, och SBAB:s förslag, möter upp mot regler, krav och behovet av informationsutbyte mellan banker.– Uppmanar FI att ställa krav på en enhetlig utformning av amorteringsunderlaget och vägleda bankerna vilken information som skall finnas i det.– Alla banker måste tillhandahålla ett standardiserat amorteringsunderlag digitalt och enkelt åtkomligt i internetbanken. Näktergal vill demokratisera bolånemarknaden Bennerhult i sin tur menar att bankerna (SBAB undantaget) har gjort det ofattbart krångligt att få tag på amorteringsunderlaget. Han menar att Näktergal som är teknikleverantör till bolånemarknaden inte bara jobbar för att förbättra bolånemarknaden. Näktergal strävar också efter att demokratisera den. När det gäller amorteringsunderlaget menar Bennerhult att den nödvändiga informationen för att kunna ta fram amorteringsunderlaget i sig varken är speciellt känslig eller komplicerad. Det behövs en tidsstämpel på när objektet belånades samt vad värderingen var vid det tillfället. Han menar vidare att det inte är bankens rätt att inneha denna data. Datat tillhör bolånekunden och bör därför vara enkel att få fram.Näktergals uppmaning:• Gör amorteringsunderlaget lättillgängligt för alla bolånekunder Comboloans digitala bolånetjänst Från Comboloans sida vill vi erbjuda våra medlemmar en smidig och digital bolånetjänst. Att då på ett enklare sätt än idag kunna tillgängliggöra amorteringsunderlaget för bolånekunderna menar vi är positivt för kundupplevelsen och i förlängningen bra för konkurrensen. Numera kan man ju signera skuldebrev digitalt hos Nordea (läs här) och Stabelo erbjuder också digital signering av lånehandlingarna. Det finns alltså gott hopp om framtiden. Med tillgängliggörandet av bankdata genom Open Banking och PSD2 så känns det ju rimligt att även amorteringsunderlaget är lätt att komma åt. Comboloans bolånetjänst – Utmana din boränta idag! Aktuella boräntor
Många renoverar i hemmet under Corona, vilket renoveringslån är rätt? november 13, 2020 Fredrik Giers Ska man finansiera ett renoveringslån med bolån eller privatlån? Ska man finansiera renoveringslånet med bolån eller privatlån? Går du i tankarna kring ett renoveringslån? Ska man finansiera renoveringslånet med bolån eller privatlån? Corona har påverkat hur vi lever. Allt fler jobbar hemma, lägger mindre tid på att resa till och från jobbet, äter lunch hemma, skippar utlandsresan, ja listan på förändrade beteenden är många. Många har också passat på att fixa med projekt hemma som länge varit planerade men inte blivit av. I takt med att hemmet används på ett annat sätt vill många anpassa hemmet till det nya genom att förändra, bygga om eller renovera. I somras byggdes det swimmingpool som aldrig förr och många har också gjort tillbyggnader, skapat kontor, byggt Attefalls hus och som vanligt står köks och badrums renoveringar högt på listan. En del hushåll har sparat på ett sparkonto, andra har lagt undan en buffert för husrelaterade kostnader. Men, ska man ta sig an ett större projekt är det naturligt att man också måste hitta finansiering. Baka ihop renoveringen i bolånet eller ta Privatlån? Frågan uppstår då, vilken typ av lån är mest lämpligt? Är det klokt att baka ihop bolånet eller ska man satsa på ett privatlån istället. Att baka ihop renoveringskostnaden i sitt bolån är en vanlig åtgärd, då räntan på bolån är väsentligt lägre än på privatlån. För att kunna baka in renoveringen i ett bolån måste belåningsgraden, dvs lånet i förhållande till bostadens värde understiga 85%. Ett privatlån är inte begränsat till hur mycket lån man har i förhållande till bostaden och kan därför vara ett alternativ om man har en hög belåningsgrad på bolånet. Man kan också hävda att ett privatlån är ett mildare åtagande av låntagaren då lånet är ställs ut utan säkerhet. Ett bolån däremot, betyder per definition att bostaden (man oftast bor i) sätts i pant. Skulle något hända som gör att man hamnar i ekonomiska svårigheter, kan banken kräva att bostaden säljs, för att banken ska få tillbaka sina utlånade pengar. Återbetalning och amortering av renoveringslånet Återbetalningstiden för ett bolån är oftast mellan 30 och 50 år. Ett Privatlån läggs oftast upp på mellan 1 och 15 år. Fram tills 2016 när amorteringskravet infördes var det ännu vanligare att bostadsägare använde bostaden som ”bankomat” för att finanserna renoveringsprojekt och även köp av fritidshus. Amorteringskravet innebär att man måste amortera ner sitt bolån om man har mer än 50% belåningsgrad. Amorteringskravet ser ut såhär:• 2%/år om man har en belåningsgrad på 70% i förhållande till bostadens värde• 1%/år om man har en belåningsgrad på 50% i förhållande till bostadens värde• under 50% i belåningsgrad = amorteringsfritt (inget krav men man får såklart amortera om man vill)För att komma till bukt med överskuldsättning i samhället, infördes dessutom ett förstärkt amorteringskrav i början av 2018.• Det förstärkta amorteringskravet innebär att nya bolånetagare med bolåneskulder som överstiger 4,5 gånger bruttoinkomsten ska amortera minst 1% av skulderna utöver det befintliga amorteringskravet. Både det första amorteringskravet och det förstärkta amorteringskravet har bidragit till att många som tidigare valde att baka ihop renoveringslånet i bolånet istället väljer att ta ett privatlån. Ett bolån läggs oftast upp på mellan 30 och 50 år, men det är i de flesta fall bara vid försäljning som lånet faktiskt betalas tillbaka i sin helhet. Så även om man amorterar på sitt bolån så finns det ränta kvar att betala även om man skulle komma under 50% belåningsgrad. I motsats är ett privatlån ofta upplagt på kortare tid, generellt mellan 1 och 15 år. Skillnaden är att med privatlån så betalar man av lånet i sin helhet under löptiden. Det betyder att man månadsvis betalar av lånet och tills slut har man amorterat bort lånet. Privatlånet har en dyrare ränta, men betalas lånet i regel av sin helhet vid löptidens slut. Corona innebär tillfällig amorteringsfrihet Effekterna av Corona har gjort att många hushåll drabbats negativt ekonomiskt. Finansinspektionen har från den 14 april 2020 beslutat om allmänna råd som ger möjlighet till amorteringsfrihet fram till juni 2021. Amorteringsfriheten adderar alltså i alla fall tillfälligt en ytterligare aspekt att ta hänsyn till när det gäller frågan om bolån eller privatlån som bästa alternativ för ett renoveringslån. I tillägg till framförda fakta kring bolån och privatlån måste varje hushåll utvärdera vad som från tid till annan passar hushållets privatekonomiska förutsättningar bäst. Ska man finansiera renoveringslånet med bolån eller privatlån? Några saker att fundera igenom innan man väljer hur (och om) man vill lägga upp renoveringslånet:• Hushållets inkomster• Hushållets skulder• Värdet på bostaden• Belåningsgrad• Höjer renoveringen värdet på bostaden• Hur länge planerar ni att bo i bostaden• Andra krediter Jämför och få bästa möjliga lånevillkor Ska man finansiera renoveringslånet med bolån eller privatlån? man väl bestämt om det är bolån eller privatlån som är bäst för renoveringslånet, då gäller det att hitta de bästa villkoren. På Comboloan finns dels räntetabeller för både privatlån och bolån där man kan jämföra på egen hand. Comboloan erbjuder även låneförmedling av både bolån och privatlån. Ansöker man via låneförmedlingstjänsten tar Comboloan fram bästa möjliga villkor utifrån en stor panel av banker och långivare, kunden väljer sedan det erbjudande som hen finner bäst. COMBOLOANS BOLÅNEFÖRMEDLING HÄR! COMBOLOAN PRIVATLÅNEFÖRMEDLING HÄR! BOLÅNEBLOGGEN BLI MEDLEM PÅ COMBOLOAN
Bevaka dina bolån, lika viktigt som att förhandla din boränta oktober 22, 2020 Fredrik Giers Bevaka dina bolån Det är lika viktigt att bevaka dina bolån som att förhandla din boränta. Ni som känner till Comboloan och följer vår bolåneblogg vet att en ledstjärna alltid har varit att förhandla ner bolåneräntan. Många av våra medlemmar sparar mer än 10 000 kr per månad jämfört med genomsnittliga räntor genom att vara aktiva. Men, det räcker alltså inte att pruta en gång, som bolånetagare måste man bevaka bolånet löpande. Gör man inte det, riskerar man som bolånekund att bli av med sin rabatt och betala för mycket i bolåneränta. Håll koll på bankernas listräntor Nischbanker som Stabelo och Hypoteket har gjort entrè på den svenska bolånemarknaden med fasta priser och transparenta prismodeller. Även Skandia, SBAB, Danske Bank och Landshypotek har transparenta prismodeller. Betydelsen av officiella räntor, så kallade listräntor har hos dessa aktörer mindre betydelse efter listräntan och förhandlad ränta är densamma. Hos de traditionella bolåneaktörerna är listräntorna ofta mycket högre än den ränta som kunderna faktsikt kan få. Därför har hela konceptet med ”officiella räntor” ifrågasatts allt mer på senare år. Men, ännu så länge finns ”officiella räntor”, och då är det viktigt att hålla koll på när bankerna ändrar dem. Allt annat lika, om banken du har ditt bolån hos, sänker räntan på din löptid, då har du bra läge. Det är då sannolikt att du kan få en bättre ränta. Tvärtom, om banken höjer sina officiella boräntor, då lutar det åt en räntehöjning istället. Ränterabatt hur länge gäller den? Ränterabatt (eller ”nykundsrabatt”) gäller under en begränsad tid. Giltighetstiden skiljer sig mellan bankerna. Exakt hur länge rabatten verkligen gäller är dock föremål för förhandling. Hos tex Stabelo och Hypoteket är rabatten en del av priset i och med att listräntor och förhandlad boränta är detsamma. Men, hos storbankerna SEB, Nordea, Swedbank, Handelsbanken och även Länsförsäkringar, rabatten stor betydelse. Ränterabatten är i regel kopplad till den officiella räntan, men obalansen i affären blir att den officiella räntan enahändigt bestäms av banken. Duktiga förhandlare lyckas ibland istället koppla rabatten till en Stibor ränta eller reporäntan, det är mer neutralt då varken kunden eller banken kan påverka dessa räntor. Räntejustering & förlängningsdatum Så, om vi håller oss till rabatt kopplad till den officiella räntan räknar man fram rabatten genom att subtrahera erhållen bolåneränta från listräntan. Alltså, om den officiella boräntan är 2,00% och en kund får 1,35%, då är rabatten 65 räntepunkter. Det är alltså viktigt att få veta hur rabatten räknas fram, likväl som att förstå hur länge den varar. Det ligger också i kundens intresse att få veta vad som händer när rabatten löpt ut. Kommer rabatten att förlängas eller ska den omförhandlas och försvinner den helt om inget görs? Ofta kommunicerar bankerna via avier och internetbanken och då gäller det att ha lite koll på ”banksvenskan”. Räntejusteringsdag är den dag banken kan justera räntesatsen för 3-månadersräntan. Förlängningsdatum (villkorsförändringsdag) innebär att det är den dag när nya villkor för bolånet börjar gälla. Banken kommunicerar ofta i god tid ut att det är dags för nya villkor och eller att de gamla löper ut. Om förlängningen av bolånet infaller på en helgdag förlängs lånet nästkommande vardag. Det är i detta läge det gäller att vara aktiv som kund! Ofta är det just det som utmaningen, man inser det försent. Det gäller alltså att hålla koll på jäntejusteringsdag och villkorsändringsdag. Bankerna kommunicerar vanligtvis nya villkor via avier och på internetbanken. Sköt din bevakning via Comboloan I slutändan ligger ansvaret på att du som kund är aktiv och du agerar när det är dags. Banken kommer upplysa dig, men kommer tjata om inget händer. Så vill du att din rabatt följer med, då är det ett bra tips är att lägga in en bevakning på Comboloan. Comboloan bevakar alla ränteändringar och en gång per månad får prenumeranter besked om vilka banker som räntejusterat, vilka bindningstider och hur mycket. Bevakningen kan med fördel användas som konkurrensbevakning. Om andra banker har mycket bättre villkor kanske det är dags att byta bank? Har du som bolånekund dessutom koll på din ränterabatts storlek och hur länge den gäller, då är du en välutrustad räntebevakare! Lika viktigt som att förhandla din boränta Slutligen, det är lika viktigt att bevaka dina bolån som att förhandla din boränta. Är du intresserad av att vara vår testpilot? Inom kort lanserar Comboloan en modern bolåneförmedlingstjänst!
HEMMA Bolån lanserar gröna bolån oktober 8, 2020 Fredrik Giers Nytt bostadskreditinstitut gör entré Hemma bolån är en av flera nya utmanare på bolånemarknaden. Hemma i Sverige AB som är det juridiska namnet, fick tillstånd från Finansinspektionen i februari 2019. Sedan dess har grundaren Therese Ruth byggt ett team och man lanserar nu med en ”pilot” tillsammans med Öresundskraft. Hemma bolån och Örensundskraft kör pilot Enligt ett pressmeddelande lanserar Hemma bolån och Öresundskraft ett samarbete kring gröna bolån för hållbar omställning av bostäder. Hushåll ska alltså få möjlighet att låna till investeringar i hållbarhet genom ett grönt tilläggslån från Hemma bolån. Det nya pilotprojektet riktar sig initialt till hushåll som vill installera solceller. Piloten är ett första steg för att skapa bättre ekonomiska incitament för investeringar i grön omställning av bostäder. Grönt tillägslån Hemma börjar med ett grönt tilläggslån med konkurrenskraftig ränta på 1,09%. Hemma bolån vill hjälpa hushåll att bo mer klimatsmart, spara pengar och samtidigt öka värdet på sin fastighet. I pressmeddelandet säger Therese Ruth, grundare och VD, Hemma bolån ”Vi är stolta och glada över att ha en så aktiv och ambitiös partner inom miljöområdet som Öresundskraft. Våra finansieringslösningar tillsammans med Öresundskrafts kunskap och tjänster inom hållbarhet kan verkligen göra skillnad”. Erbjudandet är tillgängligt för Öresundskrafts kunder och via Hemma bolåns hemsida. På sikt avser Hemma att erbjuda hushåll som investerar i ett hållbart boende att flytta hela sitt bolån till Hemma. 20 miljoner i ny kapitalrunda I en artikel med DI Digtal gör Hemma klart att det långsiktiga målet är att ta en betydande del av bolånemarknaden. Kassan fylls samtidigt på med 20 miljoner kronor. Investerare är bland annat Spintop Ventures, Luminar Ventures, Soläng Invest och ett antal befintliga investerare. Kapitaltillskottet ska användas till att rulla ut bolagets erbjudande. I ett första steg kretsar det kring lån för solceller, värmepumpar, med mera, med bostaden som säkerhet. Hemma bolåns vision är att det ska löna sig att bo hållbart. Genom att erbjuda grön finansiering till en attraktiv ränta skapar Hemma ekonomiska incitament för hushåll att investera i hållbarhet. Hemma är precis som Stabelo och Hypoteket ett bostadskreditinstitut med tillstånd att bedriva bostadsutlåning och står under Finansinspektionens tillsyn. Finansieringen av bolånen sker via en bolånefond, på samma sätt som Stabelo och Hypoteket gör. Skillnaden med Hemma bolån är att erbjudandet är kopplat till en grön produkt. Vill bli en fullfjädrad bolåneaktör Vid uppstarten fokuserar Hemma bolån på lån på mellan 200 000 kronor och 500 000 kronor. I nästa steg kommer Hemma bolån erbjuda refinansiering av befintliga bostäder. Långsiktigt vill Hemma bolån bli en fullfjädrad bolåneaktör. Bolånen är villkorade på att man gör en hållbar investering. Har man under 60% belåningsgrad erbjuds en 3-månaders ränta på 1,09%; har man belåning på mellan 60% – 70% så hamnar räntan på 1,19%. I framtiden är målet att i framtiden erbjuda lån med högre belåningsgrader. Till DI Digital säger Therese Ruth: ”Jag tycker det är förskräckligt att det inte funnits bättre erbjudanden tidigare”, med referens till den svenska bolånemarknaden. Från Comboloans perspektiv önskar vi Hemma bolån all lycka. Utifrån bolånekundernas perspektiv är det positivt med fler utmanare och självklart ligger den hållbara inriktningen väl i tiden. Är du intresserad av att vara vår testpilot? Inom kort lanserar Comboloan en modern bolåneförmedlingstjänst!
Vad betyder nedläggningen av Handelsbankens kontor för bolånen, egentligen? september 18, 2020 Fredrik Giers Corona har skruvat upp digitaliseringen av bolån på ”fast forward” Bankkontor ersätts av digitala banker Corona har skruvat upp digitaliseringen av bolån på ”fast forward”. Transformationen från analoga bankkontor som har öppet mellan 9-15 till digitala banker som har öppet 24/7 har naturligtvis pågått under många år nu. Att det fysiska mötet har blivit allt mindre viktigt för många typer av bankärenden och transaktioner, är heller ingen hemlighet. En expert i branschen har berättat för mig att 99% av storbankernas kundmöten sker digitalt eller via telefonbanken idag. Trots bankens konservativa plats i samhället, borde inte heller det förvåna någon. Framväxten av digitala banker som Avanza och Nordnet började först som plattformar för aktiehandel, erbjuder idag även tex nischade bolån och sparkonto. Storbankerna konkurrensutsatta av uppstickare Storbankerna Handelsbanken, Swedbank, SEB och (finska) Nordea är hårt konkurrensutsatta av digitala uppstickare. De digitala utmanarna fokuserar på lågt pris och smidig användarvänlighet. Ofta väljer uppstickarna att specialisera sig på en del av bankaffären, tex Klarna med betalningar, Stabelo på bolånen eller Dreams gällande sparkonto. De nya aktörerna använder modern teknik, data, och beteendevetenskap och brinner för förändring. Med den typen av konkurrenter, har bankerna med sina gamla system och strukturer haft svårt att försvara sig. Framväxten av den digitala konkurrensen har naturligtvis inte undgått storbankerna. Swedbank, Nordea och SEB har investerat enorma belopp och resurser på att möta den nya verkligheten. Handelsbanken halverar antalet bankkontor Att påstå att Handelsbanken inte investerat digitalt vore direkt felaktigt. Men, att Handelsbanken är den av storbankerna som prioriterat det fysiska mötet och lokala kontor, råder det inga tvivel om. Det personliga mötet beskrivs av både Handelsbankens kunder och anställda som en del av bankens DNA. Nu väljer alltså Handelsbanken att nästan halvera antalet kontor (minskar 380 till 200 bankkontor vid slutet av 2021) och säger samtidigt upp 1000 anställda under de närmsta 2 åren. Att den digitala banken ersätter kontoren är ingen ny trend. Comboloan skrev för 2 år sedan om hur Swedbank, Nordea och SEB i stort sett hade halverat antalet bankkontor på 10 år. Men då hade Handelsbanken valt att inte lägga ner speciellt många kontor. Bank = IT-bolag I takt med framväxten av den digitala banken, så ser arbetsuppgifterna för bankernas anställda annorlunda ut mot för bara 10 år sedan. Tidigare jobbade många traditionellt med kundtjänst, i kassan, med aktiehandel och olika former av rådgivning. Många av dessa funktioner finns kvar, men är ofta eller delvis ersatta av digitala tjänster och möten. Istället ser bankerna idag mer eller mindre ut som IT-bolag. I tillägg outsourcas en hel del IT till externa leverantörer och även bankerna finns ju faktiskt numera i ”molnet”. Bankkontoren var viktiga för distribution av bolån Bankkontoren har genom åren också varit bankernas viktigaste distributionskanal för bolån. Bolån är och har varit storbankernas kassako och dessutom har bolånen varit inkörsporten till att erbjuda kunder fler tjänster. Banken har kunnat dra nytta av nya intäktsben som pension, sparande, transaktionskonto, ISK och aktiesparande. Bolånekunderna har historiskt varit passivt lojala och bankerna har inte behövt tävla med vare sig pris eller med något extraordinärt kundmöte. Men, nu kommer bankerna naturligtvis vilja möta även bolånekunderna digitalt. Dessutom vill ju bankerna strategiskt kunna dra nytta av skalfördelarna som den digitala distributionen möjliggör. För att det ska bli verklighet måste banken lägga krut på användarvänlighet och hitta kostnadseffektiva marknadsföringskanaler. Corona har skruvat upp digitaliseringen av bolån på ”fast forward” Handelsbanken skriver i pressreleasen att man ska öka den digitala utvecklingstakten och sänka sina kostnader och det är naturligtvis klokt. Det är säkert klokt, men att beslutet kommer nu är sannolikt både kunddrivet och konkurrensdrivet och helt säkert accelererat på grund av Corona. Georg Norberg, analytiker på Quesada, kommenterade till DITV Handelsbankens besked: ”Om vi talar om Retail och andra verksamheter, att på 3 månader så har vi förflyttat oss digitalt det som skulle ha tagit oss 3 år så det är klart att detta passar väl utmärkt. På samma sätt som att vi inte har gått in i några butiker, så har vi heller inte besökt några bankkontor”. Vi är nog många som inser att Coronapandemin förändrat vårt beteende och att digitaliseringen av många produkter och tjänster har spolats fram genom ”fast forward”. Tänk att till och med bolånen blev digitala till sist… Är du intresserad av att vara vår testpilot? Inom kort lanserar Comboloan en modern bolåneförmedlingstjänst!
Vilken boränta ska du vara nöjd med? augusti 28, 2020 Fredrik Giers Vi hjälper dig sortera ut ”bruset” mellan olika jämförelser av bolåneräntor Bolånemarknaden – stor, viktigt och mycket brus Enligt färsk statistik från SCB uppgår den svenska bolånestocken till 3 555 miljarder kronor. Bolånen har under många år varit bankernas kassakor och för hushållen är det den enskilt största kostnaden som påverkar privatekonomin. Dagens Industri tog nyligen fram siffor som visar att om du har ett bolån på 4 miljoner kronor och kan sänka ränta med 0,50%, så sparar du 20 000 kr per år. Alltså har du bolån på 2 miljoner kronor betyder det 10 000 kronor per år och har du 6 miljoner i bolån ja då snackar vi 30 000 kr per år. Att media, sparekonomer, jämförelsetjänster, kollegor, vänner och familj ofta diskuterar och letar tips om att få bästa möjliga villkor är alltså inte så konstigt. Många har säkert någon i sin umgängeskrets som har en grymt låg boränta, som ställer bankerna mot varandra, lägger ner en halvtidstjänst på arbetet och berättar vid middagsbordet om sina bedrifter. Att kunna förhandla sig till en bra bolåneränta låter ju fantastiskt, men vad är egentligen en rimlig boränta? Vad har du för målränta? Svaret är enkelt, det är olika för varje individ och hushåll, det beror helt enkelt den sammanvägda ekonomiska styrkan. Det är inte alltid lätt att vara konsument, men idag finns det hur mycket information som helst kring boräntorna. Utmaningen är snarare att sortera ut ”bruset” och försöka bilda sig en personlig uppfattning. Låt oss bena ut den tillgängliga bolåneinformationen: Bankernas officiella listräntor Listräntan är den ränta banken kommunicerar utåt och dessa räntor är ofta långt högre än de räntor som bolånekunder kan få. Listräntorna får ofta kritik och många kritiks röster tycker att man kan ta bort dem helt. Men, på många banker har listräntorna fortsatt en stor betydelse då det ofta är utifrån just den aktuella listräntan som kundernas ränterabatt räknas fram.och den är betydelsefull som de flesta förhandlar sin rabatt utifrån. SCBs genomsnittliga bolåneränta Statistiska Centralbyrån (SCB) följer månadsvis utvecklingen på bolånemarknaden via rapporten finansmarknadsstatistik.Här presenteras den genomsnittliga bolåneräntan från bankerna aggregerat, dvs alla bankerna. SCB rapporterar delsden genomsnittliga boräntan och den genomsnittliga rörliga räntan och dess rörelser månad för månad. Ur ett helhetsperspektiv och för att få någon typ av schablonmässig målränta, så har detta ett värde. Men, för det enskilda hushållet så kan den slutgiltiga boräntan skilja sig mycket både uppåt och nedåt. Bankernas snitträntor Sedan ett antal år bankernas ålagda at månadsvis publicera sina faktiska snitträntor från föregående månad för alla bindningstider.Tanken med bankernas snitträntor är god, men i och med att även kunder som sitter still i båten räknas med, (dvs vars löptid förnyas utan att räntan förhandlas), så gör det att siffrorna blir väldigt urvattnade och därmed ”tröga”. På banknivå kan det ändå gå att utläsa vilka banker som ligger lägst respektive högst, så på så vis get det hushållen en fingervisning om vilka banker som kan vara aktuella. Jämför man också snitträntorna i en bank med samma banks listräntor så börjar hushållen kunna se vilka ränterabatter som är möjliga. För hushållet är snitträntorna vidare en bra referens i förhandlingen, men även snitträntorna säger väldigt lite om det enskilda hushållets rimliga förväntan på ränta. Förhandlade (prutade) boräntor Prutade boräntor kommer från Comboloans medlemmar som en gång i kvartalet uppdaterar sina villkor hos oss. Genom att löpande be medlemmarna uppdatera sina bolån fångar vi snabbt upp rörelser både aggregerat på hela marknaden och det märks också snabbt vilka banker som är mest förhandlingsbenägna just nu. I räntetabellen och Comboloans månadsvisa rapport ”Bolånebarometern” sammanställs utfallet för de 20% bästa förhandlarna och genomsnittsförhandlaren. Fördelen med denna rapport är att den snabbt identifierar rörelser och ger en nästa realtidsbild av läget. En nackdel är att vi förlitar oss på medlemmarnas egna siffror, vilket gör att underlaget inte är 100% statistiskt säkerställt (men tillräckligt). För det enskilda hushållet är förhandlade boräntor intressant, men det svarar fortsatt inte på frågan vilken målränta som är rimlig för just dig/er? Ta reda på din målränta! Låt oss därför ”puffa” för vår gratistjänst ”Målränta”. Vi har tagit fram en algoritm som bedömer hushållets förhandlingsstyrka i procent genom att jämföra med andra medlemmar. Dessutom görs en grov uppskattning av vilken ränta som är rimlig givet bankernas aktuella ränterabatter och relativ förhandlingsstyrka. Uppgifterna du lämnar är självklart konfidentiella. Algoritmen tar in följande parametrar: Storlek på lånetBelåningsgradHushållets inkomsterAnställningsformHushållets tillgångar/sparandeBetalningsanmärkning (ja eller nej)Kundlojalitet (hur länge man varit kund i nuvarande bank) Algoritmen räknar sedan fram en förhandlingsstyrka i förhållande till andra medlemmar hos Comboloan. Den relativa förhandlingsstyrkan matchas sedan mot de boräntor medlemmar faktiskt har fått. Vi väger också in utvecklingen på marknaden. Utfallet skall ses som en ”grov uppskattning”. Våra medlemmar vittnar om att genom att använda framräknad målränta som förhandlingsunderlag, så har många medlemmar kunnat förhandla sig till boräntor dom tidigare bara drömt om. Vill du prova? Här är länken till din målränta!
Namnbyten bland bolåneförmedlarna juli 30, 2020 Fredrik Giers Spännande nysatsningar inom digitaliseringen av bolån. Under sommaren har det hänt massor inom den digitala bolånemarknaden Spännande nysatsningar inom digitaliseringen av bolån Under sommaren har det hänt massor inom den digitala bolånemarknaden. Både Consector och Euria har bytt namn och man har samtidigt kommunicerat ett ökat fokus på bolån, spännande! Consector blir Lånekoll Samtdigt som man är i färd med för en större kapitalanskaffning, passar Consector på att samtidigt byta varumärke till ”Lånekoll”. Consector planerar att ta in mer externt kapital och när kassan är fylld, ska Consector etablera sig ännu mer kring bolån genom sin digitala plattform. Sedan tidigare har Consector en ”app” som heter Lånekoll. Lånekoll blir nu startskottet när företaget från och med nu ser sig själva mer som ett innovativt teknikföretag än ett finansföretag. ”Vi är mer av ett teknikföretag än ett finansföretag och nu är vi redo att berätta om det för världen. Därför tar vi in pengar och gör vår största satsning i företagets historia”, säger VD Pontus Holgersson i pressreleasen. Consector har funnits sedan 2014 och har ca 35 anställda. 2019 var omsättningen drygt 50 miljoner kronor. Lanseringen av Lånekoll kommer under en spännande tid i marknaden. Bostadsmäklarna har tex meddelat att man ökat sina digitala visningar och försäljningar med 25% under Corona. Hela processen med hur man hittar ett nytt hem och hur man finansierar sitt boende, har blivit mycket mer digitalt under de senaste månaderna. Euria blir Söderberg & Partners Bolån Här i Bolånebloggen har vi nyligen berättat om StoEr och Näktergal som nyligen lanserat helt nya teknikplattformar åt olika aktörer på bolånemarknaden. StoEr har hjälpt Söderberg & Partners och Erik Olsson med deras Euria, som via en digital plattform förmedlar bolån till sina kunder. Euria som tidigare var ett dotterbolag till mäklaren Erik Olsson, med varumärket Bättre Bolån, har nu bytt namn till Söderberg & Partners Bolån AB. Både Söderberg & Partners och Erik Olsson hade tidigare partnerskap med SBAB. Informationen från Erik Olsson är ännu så länge knapphändig, men på Söderberg & Partners hemsida går det att utläsa att ny kreditgivare är Skandiabanken. På hemsidan skriver de också att man under 2015 nådde 1% marknadsandel på den svenska bolånemarknaden. Det är väl ingen avancerad gissning att satsningen nu är minst lika ambitiös. Vi välkomnar alla digitala bolåneaktörer Vi på Comboloan välkomnar alla nya som gamla aktörer. Speciellt de som likt oss valt den digitala vägen, extra spännande inom vårt eget specialistområde, bolån. Ju fler vi är som på olika sätt driver på utvecklingen av att digitalisera bolånemarknaden ju bättre är det. Dessutom är bolånemarknaden gigantiskt, enligt SCBs senaste finansmarknadsstatistik 3 540 miljarder kronor. Det finns alltså gått om plats för både konkurrenter, teknikleverantörer och framförallt digitala bolånekunder.
StoEr och Näktergal driver på digitala bolån juli 21, 2020 Fredrik Giers Fler aktörer vill vara med och dela på den digitala bolånekakan Nya systemleverantörer tar plats bland bolånen I media har bolag som Enkla, Stabelo och Hypoteket fått en hel del uppmärksamhet de senaste åren. Alla representerar utmanare på bolånemarknaden som via digital distribution och nya finansieringsvägar försöker ta marknadsandelar från storbankerna. Fler aktörer vill vara med och dela på den digitala bolånekakan, även på systemsidan finns nya fintechbolag. 2 av dessa systemleverantörer är StoEr och Näktergal. StoEr StoEr har nyligen lanserat ett systemstöd för bolåneförmedling. Sedan starten 2016 har StoEr byggt systemstöd för bolån med visionen att genom digitalisering förenkla och förbättra bolåneprocessen. Nu breddar StoEr sitt erbjudande genom ett systemstöd för digital bolåneförmedling. ”Branschen utvecklas och vi med den. Vi tror att förmedling av bolån är något som kommer att bli allt vanligare och vi är bra positionerade med vårt erbjudande av ett riktigt bra systemstöd till en växande del av branschen. Det här är ett spännande steg för oss och en produkt som gör vårt erbjudande ännu mer komplett”, säger Pär Isaksson, VD och grundare på StoEr i ett pressmeddelande. Euria blir första kund att använda det nya systemet. Efter ett lyckat implementationsprojekt som inkluderat integration mot Skandiabankens nya API för utvalda förmedlare så har systemet nu lanserats och är i drift. Näktergal Även Näktergal levererar system till bolånemarknaden. Under sommaren har Bluestep lanserat sina bolån i Finland och valde då Näktergals teknik. Näktergal som grundades 2015 har plattformslösningar för bolån, företagslån, konsumentlån (blancolån) och spar (inlåning)m est fokus ligger på bolån. ”Storbankerna sitter på gamla legacy-system med anor från 90-talet eller äldre. Det gör att de har många manuella moment och system som inte pratar med varandra. Den stora skillnaden med vår plattform är tiden det tar att få bolånet godkänt. Det handlar om att gå från dagar eller i vissa fall veckor ned till en timme, säger Erik Bennerhult i en artikel från Realtid. Digitala bolån Slutligen, digitaliseringen av bolån består av fleradelar, och nu gör alltså även systemleverantörerna avtryck. Tidigare har vi här i bolånebloggen skrivit om hur digitala bolån ökar genom framförallt Stabelo och Hypoteket. Men, icke att förglömma är flera av de gigantiska system projekt som många av storbankerna har jobbat och löpande jobbar med, för att kunna vara digitala och konkurrenskraftiga framöver. Nyligen har tex Nordea lanserat möjligheten att digitalt signera skuldebrev även på bolånesidan. En viktig del som kvarstår är att också kunna digitalisera tex pantbrev, ett projekt som bland annat lantmäteriet har jobbat på. Som aktör på bolånemarknaden välkomnar vi på Comboloan alla initiativ som kan förbättra och digitalisera bolånemarknaden.
Digitala bolån ökar juli 10, 2020 Fredrik Giers Bolåneutmanarna fortsätter att utmana med digitala bolån och låga belåningsgrader Stabelo lockar bolånekunder från storbankerna Under de senaste åren har konkurrensen på bolånemarknaden ökat. Det syns bland annat på bankernas marginaler på bolån, som minskat de senast 2 åren. Konkurrensen syns också på de snitträntor som bankerna månadsvis rapporterar in. Uppstickare som Landshypotek, Hypoteket och Stabelo har legat i topp månad efter månad. Bland Comboloans medlemmar märks intåget av de nya digitala bolåneaktörerna i Comboloan bolånebarometer. I bolånebarometern hade uppstickarna fram till Coronapandemin dominerat med lägst boräntor. Men, sendan Corona har Swedbank nu tagit tillbaka stafettpinnen. Uppstickarna gör också avtryck genom de frågor som vi får, samt i de diskussioner som förekommer i vårt bolåneforum. I en intervju med DI Digital kommenterar Hampus Brodén, en av grundarna till Stabelo, nuvarande läge och lite nya siffror. Stabelo som delägs av Avanza, har också distribuerat sina bolån via Avanza och har sedan starten attraherat 11 000 svenskar bolånekunder. Enigt artikeln uppgick den totala utlåningsvolymen till 11,2 miljarder kronor hos Stabelo i slutet av. Närmaste konkurrent är Hypoteket, som likt Stabelo en kör efter holländsk finansieringsmodell, där andelar i bolånefonder säljs till investerare. Hypoteket hade i början av juni i år lånat ut drygt 6 miljarder kronor till cirka 5 000 svenskar, enligt artikeln i DI Digital. Stabelo har ambitioner att fortsätta locka fler bolånekunder från de största bolånebankerna. Hittills har Stabelo haft tuffare krav på belåningsgrad än storbankerna, gränsen ligger på 60%. Det kan jämföras med Finansinspektionens bolånetak som ligger på 85% av bostadens värde. Stabelo avslöjar inte om man tänker höja belåningsgraden framöver, men det är såklart en tänkbar utveckling. På månadsbasis tar de nya aktörerna hela tiden marknadsandelar. Men på den 3 400 miljarder kronor stora bolånestocken har Stabelo och Hypoteket inte ens 1% av marknaden ännu. När vi på Comboloan tittar på våra medlemmar senaste 12–18 månaderna, ligger Stabelos marknadsandel på lite mer än 3%.
Passa på alla bostadsägare juli 1, 2020 Fredrik Giers Just nu råder ”tjoho” om du äger ditt hem Har det någonsin varit mer fördelaktigt att äga sin bostad än vad det är just nu? Dessutom, under rådande Corona pandemi. Varför? Reporänta på 0% = låga boräntor Idag meddelade Riksbanken att man som väntat låter reporäntan ligga kvar på 0%. Räntebanan indikerar att reporäntan kommer att ligga kvar på 0% så länge som prognosen räcker, alltså kvartal 3 2023. Konjunkturinstitutet kom nyligen med en rapport som sa nollränta till 2024. SBAB hade ungefär samma prognos i förra veckan. Summa summarum, alla bolånetagare kan skatta sig lyckliga, boräntorna kommer att förbli låga under flera år, tjoho! Amorteringsfrihet till 2021 Som om inte det vore nog att boräntorna kommer förbli extremt låga, så har Corona också inneburit att Finansinspektionen beslutat att pausa alla amorteringskrav till och med sommaren 2021 och uppmuntrar nu bankerna att bevilja amorteringsfrihet ända upp till 85% av bostadens värde. Kanske läge att refinansiera andra lån och baka in dem i bolånet, eller kanske dags att ta tag i den där renoveringen? Det är i alla fall inga tvång på amortering, så där rök ännu lite månadskostnader för bostadsägaren, tjoho!! Uppskovsräntan är slopad Under Corona har Regeringen tillsammans med januaripartierna också enats om att slopa den så kallade uppskovsräntan. Slopandet av uppskovsräntan möjliggör för de som vill bo större, att kunna komma åt större bostäder och för de som vill flytta till mindre, så ska de inte vara ”inlåsta” på grund av skatteregler. Den som säljer en bostad med vinst och sedan köper en ny bostad inom en viss tid kan välja att istället för att direkt betala reavinstskatten, skjuta upp den. Idag betalar man istället en uppskovsränta på 0,5% av uppskovet. Den räntan tas nu alltså bort permanent, tjoho!!! Bostadsmarknad som håller emot Och sedan kommer vi till bostadsmarknaden, som trots pågående Corona pandemin verkar stå emot förbluffande väl. Det rapporteras att efter lägre volymer under april och maj, att juni innebar större volymer igen. Priserna har också återhämtat sig och mäklarna visar bostäder digitalt och antingen virtuellt. Så, för den som tänkt eller måste sälja, det går fortfarande att få rimligt betalt. För den som avser att bo kvar, värdet på huset eller bostadsrätten verkar hålla i. Det betyder att trots låga räntor och möjlighet till amorteringsfrihet, så är värdet på den största tillgången hyfsat intakt, tjoho!!!! Så, passa på att njuta av låga boendekostnader och att kunna sälja utan kostsamma skatteeffekter. Använd ett eventuellt övervärde för att lägga om dyra lån eller passa på att göra den där renoveringen som aldrig blev av. Vi avslutar med ett ”tjoho”!!!!! Aktuella boräntor
